李诗怀律师代理案件入选《北京晚报》“名律铁案”
（来源：北京晚报2016年11月08日23版，记者：张宇，地址：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2016-11/08/node_135.htm，原文《燕郊房价飞涨 卖方反悔毁约，丈夫签约时妻子在场 法院判决合同有效》）
和今年的北京楼市一样，在网络中搜索关键词“环京房价”，与之匹配的多是“跳涨”、“疯涨”、“暴涨”等字眼。买卖双方在面对飙升的房价和随之带来的巨大利益时，心里头难免起伏。和强势的房主不同，作为买方，最担心的是房主毫无理由的反悔毁约。在燕郊买房的李女士就遇到了这一最坏的情形，今年7月份，房主以房屋属于自己个人婚前财产，丈夫代自己签合同的行为无效为由，拒绝配合李女士办理过户手续。
无奈之下，李女士将房主王女士告上法庭，要求她继续履行合同。作为李女士的诉讼代理人，北京市国汉律师事务所律师李诗怀调查时发现，被告的说法有着明显的漏洞。
回放
环京楼市房价跳涨
投资客燕郊买房
今年二三月份，北京楼市经历了第一次价格急涨期，因为高房价的溢出效应，以燕郊为首的环京区域也出现了一波“跳涨”行情。环京房价的“牛市”不但吸引了刚需，也吸引了投资客，李女士便是其中之一。
在北京工作的李女士今年33岁，经常关注环京楼市的她，经过一番考察后，选中了燕郊某小区一套面积58平方米的房子。这套房子是王女士与丈夫张先生婚姻关系存续期间，于2013年11月按揭购买，总价90万元。
2015年5月，王女士与丈夫协议离婚，2015年7月，二人又复婚。此后，二人共同到燕郊某房屋中介公司将该房屋登记出售。但因为开发商的原因，房子的房产证还需一段时间才能办下来。
今年2月27日，在该中介公司，王女士在场的情况下，由其丈夫张先生与李女士的代理人赵某签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同。合同签订后，李女士向王女士夫妻支付了定金5万元。
上述《合同》约定：房屋总价106万，首付款22万元（含定金）于被告取得房屋产权证7个工作日内支付给被告，被告在取得产权证后5日内通知原告和经纪公司，配合办理房屋产权过户登记手续。
之后，李女士便等候王女士取得产权证，但李女士没想到，北京房价在今年7月份时，再次疯涨，燕郊房价也应声而动。
房价再次上涨
房主意欲毁约
7月份开始，李女士购买房屋所在的小区房价开始上涨，突破两万元，直奔三万元。而此时，距离李女士签订合同的日子已有5个多月，李女士开始不安，她不断询问房主房本是否办下来了。
和当初签订合同时融洽的气氛不同，李女士在电话中明显感觉到房主王女士态度的冷淡，更糟糕的是，王女士开始以各种理由搪塞李女士的过户要求。再后来，王女士便不再接李女士的电话。
7月5日，王女士及其丈夫张先生分别向中介公司及该公司的业务员发函，声称诉争房屋系王女士的个人婚前财产，其丈夫张先生没有出售该房屋的权利，并请通知买方解除合同。
李女士知道这一情况后，7月8日两次提前向房主支付首付款，但房主均予以退回，并明确表示不再履行合同，只退还给李女士5万元定金。
李女士决定通过诉讼手段维护自己的合法权益，北京市国汉律师事务所的律师李诗怀接受李女士委托，成为其诉讼代理人。在起诉书中，李女士请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同合法有效，并判令被告继续履行合同。
涉案房屋是夫妻共同财产还是被告王女士个人的婚前财产，以及王女士的丈夫张先生签合同的行为是否合法有效，成为本案的两个争议焦点。
焦点1
涉案房屋是否是被告的个人财产
王女士称，2015年5月27日离婚时，她与丈夫张先生约定诉争房屋归被告单独所有，该房产属于她个人财产；自她与其丈夫张先生离婚开始直至现在，诉争房屋一直由她一人偿还银行贷款。
被告王女士还称，2015年7月8日，二人复婚后，诉争房屋属于被告的个人婚前财产。因此，被告丈夫张先生无权签订卖房合同，所签订的房屋买卖合同无效。
李诗怀律师调查后发现，诉争房屋并非被告的个人财产。
李诗怀律师说，2015年5月27日被告与其丈夫张先生离婚时，离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题，只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”，但当时房子的房产证并未办理。
“假设这句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有，然而，二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款，因二人复婚后并没有签订婚内财产约定，因此，根据婚姻法的规定，复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值，即应作为二人的夫妻共同财产。”李诗怀律师说。
焦点2
被告丈夫签合同行为是否合法有效
对于这一争议焦点，李诗怀律师找到房屋中介公司出具证明证实，在双方签订合同时，被告夫妇二人共同在场，由被告的丈夫张先生在合同上签字，王女士在场全程参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程，对其丈夫在合同上签字的行为，未提出任何异议。
“法律并未规定授权必须是书面的，口头授权也是授权；另外，也可以从本人的默示来确认授权的存在。”李诗怀律师称，《民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”
“也就是说，即便这套房屋是被告的个人财产，在她在场并未反对的情况下，合同是有效的。” 李诗怀律师说。
如何证明被告当时在场且未提反对意见呢？李诗怀律师将原被告双方的来往短信记录做了公证，这几条短信的内容如下：
原告签合同的代理人赵某：“签协议现场你夫妻俩都在，你可以调监控啊。”
被告的丈夫张先生：“她当时没说同意啊。”
李诗怀律师认为，被告丈夫称被告“当时没说同意”，一方面，这个“当时”，就是签订合同的“当时”，也足以证明被告在签订合同时确实在场；另一方面，这里的“没说同意”，不等于“不同意”；“没说同意”，另一个意思就是“没有否认”，即视为同意。
判决
在场并未提异议 须继续履行合同
三河市人民法院经审理认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告的丈夫张先生代理被告签订售房合同，被告在场并未提出异议，可以认定该合同系被告真实意思的表示，合同真实合法有效，双方均应恪守履行。
故此，判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》等系列合同合法有效。至于要求被告继续履行合同的问题，在诉争房屋取得产权证后，原告可以随时再行主张。双方未上诉，判决已生效。
建议
购买夫妻共有房产
要有配偶同意声明
购买属于夫妻共同财产的房子时，李律师建议，买房人首先应当明确要求名义产权人，即房产证写明的所有权人与自己签订合同。
李律师举例说，如果房屋登记在妻子名下，签合同的应该是女方，然后男方出具一份《配偶同意出售声明》。“这很重要，避免日后的纠纷。”
如果是非名义产权人的一方签订合同，同样的道理，夫妻中的另一方必须出具委托书。特别是像本案，房产证上的名字未确定的情况下，更需要未签合同的一方出具委托书。
“如果没有委托书，就得需要证明签订合同时，卖方夫妻二人都在场。至于是否表示了反对，则由卖方负举证责任。”李诗怀律师说。
（文中当事人为化名）
本期主讲——
李诗怀律师
曾在党委机关、人大常委会机关、法院工作多年，后辞去公职，专职从事律师工作，现为北京市国汉律师事务所律师、合伙人，主要专业领域为婚姻家庭、合同纠纷、劳动争议、人身损害、刑事辩护等，2014年1月，被北京市律师协会评为北京市“十佳婚姻家庭法专业律师”。