房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿？
来源：最高法民一庭编《民商事审判实务》，法律出版社出版
问：买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》,合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是，签约后，由于房屋升值巨大，出卖人不愿履行合同。现因房屋升值造成的差价远远大于合同约定的违约金数额30万元。买受人在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为买受人的损失，由违约方出卖人予以赔偿?
答：这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在有效的《房屋买卖合同》履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及《民法典》第五百八十五条第二款规定的适用问题，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但约定的违约金是否低于造成的损失，则属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用《民法典》第五百八十五条第二款及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。
相关案例
(2018)鲁01民终7591号
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。赵某亮、魏某娟签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案二审争议焦点有三个：一是涉案定金是否应当返还；二是魏某娟、路文亮是否应当赔偿赵某亮的房屋差价损失；三是涉案房产价值评估鉴定费由谁承担。 关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定中的“定金条款”是指定金罚则，并非是指违约金责任与返还定金不可同时适用。本案中，赵某亮按照合同约定向魏某娟之夫路文亮支付定金10万元，魏某娟不继续履行涉案合同等行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。因赵某亮未举证证明其于起诉前已向魏某娟、路文亮发出解除合同的通知，故本院确认涉案房屋买卖合同于应诉通知书、起诉状副本送达魏某娟之日即2018年2月23日解除。因涉案房屋买卖合同已解除，魏某娟、路文亮再收取赵某亮的定金于法无据，故魏某娟、路文亮应向赵某亮返还定金10万元。 关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，赵某亮要求魏某娟、路文亮赔偿房屋差价损失，该损失属于上述法律所规定的履行后可以获得的利益，且系由魏某娟、路文亮违约所造成，故本院对赵某亮的该项请求予以支持。对于房屋差价赔偿数额问题，涉案房屋在一审法院主持下委托鉴定机构进行评估，涉案买卖合同关系解除的日期为2018年2月23日，涉案房地产估价报告的价值时点为实地勘察之日2018年4月12日，因两个日期之间的房屋价值波动有限，本院对该评估结果予以采信。该估价报告确认了涉案房屋在评估基准日的价值比合同约定售价高出661900元，魏某娟、路文亮按照合同总价款的30%支付违约金21万，已不足以赔偿赵某亮的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，赵某亮有权向魏某娟、路文亮进一步主张赔偿房屋差价损失，因赵某亮诉请扣除违约金21万元，要求魏某娟、路文亮再赔偿451900元，其要求赔偿的金额并没有超出其损失，本院予以支持，即魏某娟、路文亮因违约需向赵某亮支付661900元。 关于第三个争议焦点，本院认为，对于房屋评估鉴定费用，系赵某亮主张权利而产生的实际损失，具有必要性和合理性，且该费用已由赵某亮实际支付，故该费用应当由魏某娟、路文亮承担。 一审判决其他内容，各方当事人均未上诉，视为服判，本院二审不予审理。 综上所述，赵某亮的上诉请求成立，予以支持。