未办理完成房屋权属变更登记手续，能否构成善意取得
（最高法民一庭观点）
问：我善意购买了某人的房屋，价格是合理的，并且我已经占有了该房屋，我能够基于《民法典》第三百一十一条规定取得该房屋的所有权吗?
答：你所问的问题在目前审判实践中经常被问到，即虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产的所有权。对于善意取得所需满足的条件，《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”上述三个条件缺一不可。因《民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”,而房屋属于不动产，你善意取得某人的房屋需满足《民法典》第三百一十一条规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。因此，虽然你受让某人的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并且你已经占有了该房屋，但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续，你不能根据《民法典》第三百一十一条的规定取得该房屋的所有权。
最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组 编著
来源：中国民法典适用大全·物权卷（二）
第三，转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据法律规定有些财产的转让，是以登记为要件的，如不动产的转让，在需要进行转让登记的情形下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。依照法律规定应当登记的已经登记，才能适用善意取得。在我国，城市的房屋依法应当办理登记。因此，房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅仅发生交付，并不能够产生善意取得的后果。适用动产善意取得制度，必须发生占有的移转，亦即转让人向受让人实际交付了财产，受让人实际占有了该财产。在不需要登记的情形下，占有的转移是适用善意取得的条件之一，即让与人向受让人实际交付了财产，而受让人实际占有交付的财产。只有通过交付，才发生动产所有权的转移。如果双方仅达成了合意，而并没有发生标的物的转移，则不能发生善意取得的法律后果。在此需要注意的是，《民法典物权编解释（一）》第19条规定：“转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。”即对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，以交付给受让人作为善意取得成立的条件。
相关案例
（2013）榕民终字第833号
来源：人民法院报 2013年08月22日
本案争议焦点在于，被告叶某某买受讼争房屋是否构成善意取得。根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告叶某某受让讼争房屋时，原告杨某某之子持有合法的房屋所有权证和土地使用权证，使得叶某某有充分的理由相信杨某某之子拥有房屋所有权，叶某某在主观上不知情，是善意的。但叶某某对其在买受讼争房屋时的价格未举证证明，且没有办理房屋所有权转移登记，而不动产的物权变更登记，是不动产转移的必备条件，该物权变动登记要件未完成应被视为不动产交易行为未完成，不发生所有权转移的后果。因此，叶某某买受讼争房屋并不符合物权法关于善意取得的规定。据此，原告杨某某以所有权人的身份提出的诉求符合法律规定，叶某某应当退还该不动产，其损失应当向买卖合同的另一方当事人即杨某某之子主张。