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    承租人的解除权

    承租人的解除权
    (来源:朝阳法苑)

    为进一步保护承租人合法权益,《中华人民共和国民法典》新增了承租人的法定解除权,那么,在什么情况下,承租人可以解除合同呢?

    案例
    2022年4月,郝某以1000余万元的价格竞拍得了某套司法拍卖房产。房屋的过户手续已经完成,但郝某却迟迟没能搬进去。

    拍卖完成后,执行法官就通知被执行人及时清理屋内物品,并张贴公告进行公示,但是涉案房屋的租户张女士始终不配合,并向法官出示了由被执行人之一徐某与她签署的一份长达10年的租赁合同,租房款项都已经按照合同约定支付完成。

    2022年7月,法院对涉案房屋进行腾退工作,在执行法官的指挥下,涉案房屋内物品全部腾退,运输至安置房,并将司法拍卖房顺利交付买受人。

    法官释疑
    《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定,有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
      (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
      (二)租赁物权属有争议;
    (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

    本案所涉及的情况就属于民法典第七百二十四条第二款“租赁物权属有争议”时,承租人可以解除合同的情形。虽然租赁权不得对抗法院强制执行,但是张女士享有合同解除权,要求出租人返还租金,如果有损失的,还可以主张赔偿损失。

    案例
    2021年9月,马女士在某小区从郭某处租了一套精装房,租期为一年,签订合同后,马女士一次性缴纳了年租金及押金。入住后三天,马女士一家都出现不同程度的咽喉肿痛、头晕、头痛等症状。10月17日,马女士用甲醛自测盒检测,发现该房屋甲醛超标。郭某找到专业人员,前后三次对房屋内甲醛进行了清除,然而马女士一家仍然感觉身体不适。11月,马女士向郭某提出退租,但遭到了拒绝。被拒后,马女士委托了专业机构对房屋进行了空气检测,检测结果显示房屋甲醛、苯均超标。无奈,马女士将郭某诉至法院。

    法院经审理认为,出租人在承租人提出房屋存在甲醛超标后,寻找专业人员进行了治理,无法预见到治理后甲醛仍然超标,对于租赁物因甲醛超标危及承租人安全或健康的情况,不存在主观过错,若返还全部租赁费明显不公平。而在此期间,承租人马女士多次提出解除合同却被拒,造成了损失扩大。最终法院判决,郭某返还部分房租并支付甲醛检测费。

    法官释疑
    根据民法典规定,出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务,如果出现质量瑕疵危及承租人的安全和健康,其应承担相应的违约责任。当租赁物存在损害承租人身体健康的情形时,承租人可以要求解除合同。这是民法典相较于财产权来说,对自然人健康权的优先保护。本案中甲醛超标的问题,可能会导致承租人的身体健康出现一定的损害,即使甲醛的问题没有写到租赁合同中,只要承租人有证据证明租赁房屋中的甲醛确实超标,那么承租人就可以随时行使解除合同的权利。

    案例
    2004年12月31日,付某与四川省某村民委员会签订了一份租赁合同,协议约定,付某租用村委会的厂房开办养鸡场,租期为10年,协议签订后,付某一次性支付了10年租金。2008年5月12日,受汶川地震影响,养鸡场厂房几乎全部垮塌,剩余部分危房也无法继续使用。付某随即要求解除租赁合同,并要求村委会退还2008年5月后的租金。

    法官释疑
    租赁物因不可抗力的因素毁损,不能实现租赁目的,租赁合同可以解除吗?预先支付的租金需要返还吗?

    租赁物毁损灭失一般有两种情形,一种是出租人一方的原因导致的,还有一种是不可抗力导致的。如果是不可抗力造成租赁物毁损灭失,出租人与承租人均不具有可归责性,一般情况下,租赁物毁损灭失的风险应当由所有权人,即出租人来承担。该案中,租赁物的毁损非承租人的原因造成,都应当由出租人承担最终的不利后果。

    法官提示
    民法典规定,非因承租人原因致使租赁物无法按照约定用途使用的,承租人可以解除合同。

    因不可归责于承租人的事由,导致租赁物损毁灭失的,承租人也可以解除合同,包括不可抗力、意外事件、以及出租人不履行义务造成租赁物毁损、灭失。

    如果租赁物质量不合格,危及承租人的安全或者健康的,即使订立合同时,就知道该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

    相关法条
    《中华人民共和国民法典》合同编

    第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
    (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
    (二)租赁物权属有争议;
    (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

    第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

    第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。