某房屋买卖合同纠纷案上诉意见（限购政策/本诉与反诉/违约金与赔偿损失不可兼得）
（2018）冀××××民初××××号民事判决认定事实错误、适用法律不当，应当依法予以改判。
一、上诉人以因限购政策导致丧失购房资格、进而导致合同无法履行、合同目的无法实现为由要求解除合同，合理合法，不存在任何违约的问题，因此无须支付违约金和赔偿损失；一审判决认为“限购政策为暂时性的限购政策，涉案房屋产权证下发时限购政策不确定是否还在执行，因此上诉人以目前不具有购房资格为由解除合同，属于根本违约”，该观点纯属没有任何依据的主观臆断，犯了严重的逻辑错误。
1、“房子是用来住的、不是用来炒的”是国家对房产市场的基本定位。为了遏制炒房，所以各地相继出台限购政策。只要炒房还有可能，限购政策就只会更严、而不会取消。一审法院认为“限购政策只是暂时性的”，请问，是哪个部门授权一审法院这么说的？
2、一审判决的逻辑是：把将来的某个不确定的时间点（涉案房屋产权证下发时间尚不确定，可能随时下发，也可能时间较长）限购政策是否还在执行的不确定性，想当然地理解为房屋产权证下发时限购政策一定不执行了，把可能性当成了必然性，即确信上诉人在房屋产权证下发时一定是具有购房资格的。一审法院判断上诉人是否具有购房资格，不是以目前的情况，而是以将来的某个时间；哪怕将来可能具有购房资格，也理解为将来一定具有购房资格。这一逻辑显而易见是非常错误的。
3、按照一审判决的上述逻辑，假设我当前有购房资格，而将来也许会没有资格，如果不考虑当前是否有购房资格，而考虑将来是否有资格，那么，即便我当前有购房资格，也是不可以买房的，难道是这样的吗？
4、因此，判断是否具有购房资格，显然应该以当前的情况为依据。上诉人当前没有购房资格，因不可归责于上诉人的原因导致合同目的无法实现，故上诉人要求解除合同合理合法，而非上诉人违约解除合同，因此无须支付违约金和赔偿损失。
二、解除合同并非上诉人单方提出，而系上诉人与被上诉人双方的合意行为，因此，上诉人违约解除合同之说更不成立。
被上诉人在一审反诉请求中亦明确要求解除合同。反诉具有独立性，即便本诉撤回，反诉请求依然独立存在。因此，解除合同也并非上诉人单方提出，而系上诉人与被上诉人双方的合意行为，从这个角度来说，上诉人违约解除合同之说同样是不成立的。
三、退一万步讲，即便上诉人构成违约解除合同，一审判决上诉人支付违约金的数额也明显过高，且判决支付违约金并赔偿损失亦是错误的。
《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
以上规定表明：1、违约金的数额不得超过实际损失的30%；2、违约金数额等于或大于实际损失的，不得在请求违约金的同时，要求赔偿损失。也就是说，要么请求支付违约金，要么请求赔偿损失，二者只能选择其一。
一审判决认定被上诉人的实际损失（房屋差价损失）为5万元，则按照以上法律规定，被上诉人只能是要么选择请求赔偿损失5万元，要么选择请求支付违约金6.5万元。