签了合同，房子不是你“想不卖就不卖”的——李诗怀律师代理的又一房屋买卖合同纠纷案全面胜诉
【前情介绍】
出卖人：刘某（女），签订买卖合同的代理人：王某某（系出卖人丈夫）
买受人：王某某（女），签订买卖合同的代理人：郭某
出卖人刘某与丈夫王某某婚姻关系存续期间，于2013年11月在某处按揭购买了一套房屋（建筑面积58.01平方米，价款904376元，以下称“诉争房屋”）。二人于2015年5月27日协议离婚，2015年7月8日，二人办理复婚登记。此后，二人共同到某房产经纪公司将该房屋登记出售。
2016年2月27日，在该经纪公司，在出卖人在场的情况下，由其丈夫王某某与买受人的代理人郭某签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同，将诉争房屋卖给买受人，合同约定：该房屋出售价款106万元，合同签订当日买受人向出卖人支付定金5万元，首付款22万元（含定金）于出卖人取得房屋产权证7个工作日内买受人以银行托管方式支付给出卖人，出卖人在取得产权证后5日内通知买受人和经纪公司，配合办理房屋产权过户登记手续，35个工作日办理银行清贷解押手续。合同签订后，买受人如约向出卖人支付了定金5万元，定金收条显示由出卖人丈夫王某某代收。之后，买受人等候出卖人取得产权证后，再向其支付首付款。
在签订房屋买卖合同、及此后的过程中，出卖人从未提出任何异议，直到7月初，由于房价上涨，出卖人开始编造理由否认合同效力，意图毁约不再卖房。出卖人及其丈夫王某某分别向经纪公司及该公司的业务员发函，声称诉争房屋系出卖人的个人财产，其丈夫王某某没有出售该房屋的权利，并请通知买受人解除合同。对于买受人2016年7月8日两次提前支付的首付款，出卖人均予以退回，并明确表示不再履行合同。
【第一弹：出卖人百般否认合同效力，买受人诉至法院，法院终审确认合同有效】
李诗怀律师接受买受人委托，代理其向法院提起诉讼，请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效。（鉴于该房屋产权证尚未办理下来，因此本次诉讼暂不解决继续履行的问题）
同时，请房屋经纪公司出具证明，证实：在双方签订合同时，出卖人夫妇二人共同在场，由出卖人的丈夫王某某在合同上签字，出卖人在场全称参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程，对其丈夫代理其签订合同（在合同上签字）的行为，未提出任何异议。 并请该经纪公司的二个业务员届时到庭作证。
另外，在买受人的签订房屋买卖合同的代理人郭某与出卖人的丈夫王某某的短信往来记录中，郭某提出“签协议现场你夫妻俩都在，你可以调监控啊。”出卖人丈夫王某某回复“她当时没说同意啊”。本律师果断指导买受人将该短信记录做了公证。
庭审中，出卖人主张：2015年5月27日离婚时，出卖人与丈夫王某某约定诉争房屋归出卖人单独所有，该房产属于出卖人个人财产；自出卖人与其丈夫王某某离婚开始直至现在，诉争房屋一直由出卖人一人偿还银行贷款；2015年7月8日，二人复婚后，诉争房屋属于出卖人的个人婚前财产。因此，出卖人丈夫王某某无权签订卖房合同，所签订的房屋买卖合同无效。房产经纪公司收取买受人的中介费，与买受人具有利害关系，其所出具的证明没有证据效力。等。
李诗怀律师代理买受人发表辩论意见：
1、诉争房屋并非出卖人的个人财产，而是出卖人与其丈夫王某某的夫妻共同财产。2015年5月27日出卖人与其丈夫王某某离婚时，离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题，只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”。假设该句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归出卖人所有，然而，二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款，因二人复婚后并没有签订婚内财产约定，因此，根据婚姻法的规定，复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值，即应作为二人的夫妻共同财产。
2、退一步讲，无论诉争房屋是出卖人的个人财产、抑或是出卖人与其丈夫王某某的夫妻共同财产，在出卖人在场的情况下，其丈夫王某某签订的房屋买卖合同都是有效的。法律并未规定授权必须是书面的，口头授权也是授权；另外，也可以从本人的默示来确认授权的存在。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”
3、签订房屋买卖合同时，出卖人确实在场，且未提出任何异议。一是，出卖人丈夫王某某在其与买受人合同代签人郭某的短信中，称出卖人“当时没说同意”，一方面，这个“当时”，就是签订合同的“当时”，也足以证明出卖人在签订合同时确实在场；另一方面，这里的“没说同意”，不等于“不同意”；“没说同意”，另一个意思就是“没有反对”；“没有反对”，即视为同意。 二是，房产经纪公司的证明，以及二个业务员的到庭的证言，都充分证明了在签订合同时，出卖人在场，且未提出任何异议。经纪公司在房屋买卖合同的签订和履行过程中处于居间地位，所谓“居间地位”，顾名思义，就是处于中立的地位，不偏向于买方卖方中的任何一方。尽管收取买受人的中介费，但收取买方中介费用是行业惯例，不能因此证明经纪公司与买方存在利害关系；况且，如果卖方违约的话，按照合同约定，中介费最终应该由卖方支付的。更何况，要证明在签订合同时出卖人是否在场，只能由、也完全应该由经纪公司及其业务员来证明。
4、最后，假设诉争房屋确实与出卖人丈夫王某某没有关系，签订合同时，出卖人也不在场，其丈夫王某某也没有得到授权，那么，其丈夫王某某擅自签订房屋买卖合同并收取定金的行为，就是诈骗行为，涉嫌构成诈骗罪。
一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。出卖人的丈夫王某某代理出卖人签订售房合同，出卖人在场并未提出异议，可以认定该合同系出卖人真实意思的表示，合同真实合同法有效，双方均应恪守履行。故此，判决认定双方之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效。
一审判决后，出卖人不服，提起上诉，称：1、本案案情复杂，应该适用普通程序，而一审适用简易程序，因此，程序违法；2、一审认定事实错误，出卖人对签订合同不知情，对签订的买卖合同既没有授权、事后也没有追认；3、一审适用法律错误。要求二审法院撤销一审判决，发回重审。
李诗怀律师代理买受人答辩称：出卖人提起上诉是滥用诉权，拖延诉讼。其上诉的请求和事实理由显然不成立。1、出卖人关于一审适用简易程序错误的说法，显然荒唐，不攻自破。2、一审中我方提交了中介公司的证明以及两位业务员到庭作的证人证言，充分证明在签订合同时出卖人是在场的，而且没有提出任何异议。一审中也提交了我方签订合同的代理人郭某与出卖人丈夫的短信记录，也证明出卖人在签订合同时确实是在场的，没有反对也就是视为同意。因此在出卖人在场的情况下，其丈夫代签的合同自然是有效的。在此基础上，一审法院适用法律是正确的。请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
二审经审理认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。纵观一、二审双方当事人诉辩情况和对比双方当事人提交证据的证明力，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院依法适用程序，在查明事实基础上依法作出的判决并无不妥。故判决：驳回上诉，维持原判。
【第二弹：出卖人找茬称买受人违约，要求支付其违约金，法院予以驳回】
在前述认定合同效力案件的二审过程中，出卖人取得了诉争房屋的产权证。该认定合同效力的生效判决，双方均于2016年12月16日收到。
收到判决后，出卖人向买受人提出，要求买受人增加房屋价款5万元，否则将继续向高级法院申请再审。经双方磋商，买受人同意增加2万元，但要求出卖人配合办理过户后，买受人再给其2万元。出卖人坚持要求买受人先行给付其该增加的2万元。双方对此未达成一致。李诗怀律师指导买受人将该磋商的过程予以公证，并代理买受人果断于2016年12月22日诉至法院，要求出卖人继续履行合同。（见后文“第三弹”，在此暂且不表。）2017年1月15日、1月19日，出卖人分别向中介公司及买受人送达了《解除合同通知》，通知买受人解除合同，按约定支付违约金21.2万。
出卖人于2017年2月3日诉至法院，请求：买受人支付其违约金212000元及按银行同期贷款利率计算自2017年1月5日起至付清之日止的利息。理由是：双方签订合同约定：买受人应该在房产证办理完成的7个工作日内支付首付款22万元，逾期15日，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求按该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人本不知道自己丈夫签订合同出售房屋一事，知情后，出卖人要求确认合同无效，但买受人拒绝。在买受人要求确认合同效力案件的二审过程中，出卖人得知房屋所有权证办理完成。确认合同效力案件的终审判决后，出卖人无奈之下，通知买受人继续履行合同，要求买受人按照约定支付首付款，向其提供了银行卡号，经出卖人催促，买受人一直未依约支付首付款。2017年1月15日、1月19日，出卖人分别向中介公司及买受人送达了《解除合同通知》，通知买受人解除合同，按约定支付违约金21.2万。但买受人至今未支付违约金。
对此，我方答辩：出卖人的请求没有事实依据和法律依据，请法院予以驳回。理由：买受人不存在违约的问题，正如出卖人自己所称，出卖人一直是否认买卖合同效力的，所以在本案之前，买受人起诉要求确认买卖合同有效，在确认合同效力案件进入二审阶段，买受人才得知涉案房屋的房产证已经下来了，确认合同效力案件终审判决之前，合同效力是待定的，所以买受人不存在不按照合同支付首付款的问题。确认合同效力的二审判决书收到后，出卖人又提出要求买受人增加价款的无理要求，否则继续向高级法院申请再审，在此情况下，买受人感觉出卖人没有继续履行合同的诚意，所以买受人早已于2016年12月22日向法院起诉，请求出卖人继续履行合同。因此，买受人不存在违约的行为，而是出卖人背信弃义。
法院经审理认为，从出卖人所称意见看，此前出卖人已经以买卖合同是其丈夫所签、其自己不知情为由主张无效，按理在双方签订合同后，出卖人应积极履行合同，可是出卖人却提出合同无效，显然出卖人已经丧失商业信誉，在此情况下，买受人可以终止履行给付首付款的义务。确认合同效力案件的终审判决后，出卖人又提出或是加价2万元或是申诉，这证明出卖人在法院终审认为合同有效后，仍然没有商业信誉，买受人仍可以终止履行首付款义务。综上所述，出卖人请求给付违约金没有法律依据，故，法院判决驳回出卖人的诉讼请求。
【第三弹：买受人要求出卖人配合办理过户，法院：予以支持！】
如前所述，在确认合同效力终审判决作出后的第6天，感觉到出卖人仍然没有主动履行合同的诚意，李诗怀律师代理买受人果断于2016年12月22日诉至法院，要求出卖人继续履行合同。（先于出卖人向买受人发出解除合同通知、以及出卖人起诉要求给付其违约金。）
法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，出卖人已取得涉案房屋的权属证书，继续履行合同的条件已经具备，双方均应按约诚信履行。买受人要求继续履行合同的诉求合理，本院应予支持。出卖人虽向买受人发送解除合同通知书，因不符合法定或约定解除情形，故出卖人关于合同已经解除的抗辩意见，本院不能支持。故，判决：双方合同继续履行，出卖人于判决生效后七日内办理涉案房屋解除抵押登记手续；房屋解除抵押登记后七日内，出卖人配合买受人办理过户手续，过户当日，出卖人向买受人交付涉案房屋并配合办理相关交割手续，买受人将剩余房款支付给被告。
至此，该房屋买卖合同纠纷案全面胜诉，圆满结局。
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李诗怀律师——
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